DNERGY – IA et expertise humaine : le duo gagnant de la performance énergétique des actifs tertiaires

Entre réglementation et inflation des coûts de l’énergie, l’amélioration de la performance des bâtiments est devenue un enjeu stratégique pour l’immobilier tertiaire. Grâce à l’alliance de l’IA et de l’expertise humaine, il est possible de réduire rapidement les dépenses tout en préservant le confort des occupants. Entretien avec Khadija Nadi, PDG et co-fondatrice de dnergy et Guillaume Schevenels, Directeur France & Luxembourg.

Dans 90 % des cas, le retour sur investissement est atteint dès la première année

Entre le Décret Tertiaire en France et la directive européenne EPBD, observez-vous une prise de conscience chez les gestionnaires d’immobilier tertiaire en matière de performance énergétique et de décarbonation ?

Khadija Nadi : La bascule s’est opérée l’an dernier : longtemps perçues comme une contrainte réglementaire et technique, l’efficacité énergétique et la décarbonation sont aussi devenues un sujet de valorisation financière. Rappelons que les systèmes CVC représentent à eux seuls plus de la moitié des consommations des bâtiments tertiaires. Or, ces dernières peuvent être significativement réduites en associant l’expertise d’energy managers à des technologies d’IA. Ces solutions de pilotage ont fait leurs preuves : notre technologie génère en moyenne 22 % d’économies, sans investissement lourd. Nous opérons aujourd’hui plus de 2,3 millions de m², dont un million en France, et dans 90 % des cas, le retour sur investissement est atteint dès la première année.

Cette optimisation peut-elle concerner les bâtiments équipés de GTB anciennes ?

Khadija Nadi: C’est même notre raison d’être, car le parc existant constitue le principal gisement d’économies. Cela dit, nous constatons que les bâtiments neufs présentent, eux aussi, des marges d’optimisation : entre la conception et l’exploitation, des dérives apparaissent souvent. Que ce soit pour l’ancien ou le neuf, nos solutions ont été conçues pour être facilement « greffables » aux équipements en place. Nos boîtiers IoT, qui collectent et analysent les données des installations, sont compatibles avec les principaux systèmes GTB et BOS du marché.

En quoi votre solution va-t-elle plus loin qu’une GTB ?

Guillaume Schevenels : Les données de consommation collectées sont croisées avec des modèles d’IA qui prennent en compte l’inertie thermique du bâtiment ainsi que des prévisions météorologiques à trois jours, actualisées toutes les quinze minutes. Cette approche prédictive dépasse le fonctionnement classique d’une GTB, fondé sur des plages horaires, des consignes de température ou des programmations saisonnières. Elle permet d’ajuster très finement le chauffage et la ventilation dans les diverses zones d’un site. Il est également possible de décaler le fonctionnement des équipements pour effacer le bâtiment lors des pics de consommation et contribuer ainsi à l’équilibre du réseau. En pratique, l’IA module les systèmes CVC comme le ferait un opérateur en continu et en temps réel.

Vous évoquiez justement l’alliance entre la technologie et l’humain, à travers vos energy managers. Pourquoi l’IA ne suffit-elle pas ?

Guillaume Schevenels : Le pilotage automatisé repose sur des capteurs et des équipements dont il faut garantir le bon fonctionnement. Il est également essentiel de comprendre les usages réels des occupants et d’aligner l’ensemble des parties prenantes. C’est le rôle de nos energy managers, qui assurent ce suivi, établissent un plan d’action prioritaire chaque trimestre et accompagnent l’ensemble des utilisateurs. À noter qu’une démarche d’efficacité énergétique est d’autant mieux acceptée qu’elle ne se fait pas au détriment du confort thermique, un critère qui n’est jamais une variable d’ajustement. Avant d’activer le pilotage prédictif, notre solution peut observer pendant plusieurs mois le fonctionnement du bâtiment et les habitudes d’occupation afin d’adapter ses modèles. Au-delà du confort et des économies d’énergie, elle fournit également aux gestionnaires des indicateurs précieux pour prioriser leurs investissements et valoriser ainsi leur patrimoine.

Au-delà des économies d’énergie immédiates sur la facture, dans quelle mesure l’amélioration de la performance énergétique d’un actif immobilier tertiaire impacte-t-elle sa valeur patrimoniale globale (la « valeur verte ») sur le marché ?

Khadija Nadi: L’économie sur la facture, c’est la partie visible, mais ce n’est pas là que se joue l’essentiel de la valeur. Aujourd’hui, un actif énergétiquement performant se vend mieux, se loue mieux et se finance mieux qu’un actif équivalent qui décroche. La performance énergétique est devenue un critère de valorisation à part entière.

L’enjeu sous-jacent, c’est le risque de « brown discount ». Un bâtiment qui sort de sa trajectoire CRREM devient progressivement difficile à louer, difficile à céder, et est pénalisé au refinancement. Et cette décote-là est bien plus lourde que la ligne « énergie » d’un budget d’exploitation. Améliorer la performance, c’est donc agir sur trois leviers de valeur en même temps : on repousse l’échéance d’échouement sur la trajectoire CRREM ; on renforce l’attractivité locative auprès de locataires qui ont eux-mêmes des engagements RSE ; et on sécurise l’accès au financement vert. Cela dit, pour que cette valeur soit reconnue, la donnée doit être vérifiée, et non estimée. Un investisseur, un acquéreur ou un auditeur CSRD ne valorise pas une promesse — il valorise une performance mesurée et prouvée dans la durée. C’est là que dnergy fait la différence, en agissant sur l’ensemble des leviers permettant aux actifs de conserver leur « valeur verte ».